Secondo le previsioni, si prevede che il numero di transazioni immobiliari residenziali supererà ancora le 700 mila nel corso del 2024, dando segni di ottima salute del mercato immobiliare nostrano.
Nel corso del 2023 si è assistito a una diminuzione nelle transazioni di compravendita di immobili residenziali, tuttavia i valori rimangono in territorio positivo, mostrando una crescita a doppia cifra rispetto alla media degli ultimi dieci anni nella seconda metà dell’anno precedente.
Inoltre, nel primo trimestre di quest’anno gli investimenti nel settore immobiliare hanno continuato a crescere in modo significativo, registrando un aumento di circa un miliardo di euro rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Questi sono gli ultimi dati forniti dall’Ufficio Studi di Gabetti, che offrono una panoramica aggiornata sullo stato del mercato immobiliare italiano degli ultimi mesi.
2023
Nel 2023, il mercato residenziale ha sperimentato una riduzione, già anticipata dall’andamento dei tassi di interesse sui mutui per l’acquisto di case. Secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, le compravendite sono diminuite del -9,7% rispetto al 2022, totalizzando 709.591 transazioni. Nel primo trimestre sono state registrate 166.828 transazioni (-8,3% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente), nel secondo trimestre 184.116 (-16,1%), nel terzo trimestre 157.024 (-10,5%). Il quarto trimestre ha visto una diminuzione meno marcata rispetto ai precedenti tre trimestri, con 201.623 transazioni e una variazione del -3,3%.
Il mercato immobiliare mantiene la sua stabilità grazie alla forte domanda di abitazioni di alta qualità. La leva finanziaria rimane un elemento cruciale per molte famiglie, ma è probabile che il mercato si normalizzi nei prossimi anni, con tassi di interesse medi intorno al 2,5%. Queste sono le parole di Marco Speretta, direttore generale del Gruppo Gabetti.
Secondo l’Ufficio Studi di Gabetti, i valori del mercato sono positivi rispetto al 2019 (+17%) e rispetto alla media degli ultimi 10 anni, con una crescita del +24% nel 2023. Questo posiziona il 2023 come il terzo anno migliore del periodo, subito dopo gli anni record del 2021 e 2022.
Situazione italiana
Nel 2023, il panorama del mercato immobiliare italiano ha presentato variazioni negative in tutte le macroaree del paese. Vediamo i dettagli:
- Nord: -10%
- Centro: -13,1%
- Sud: -6,2%
Nel complesso, i capoluoghi hanno registrato una variazione del -10,7%, mentre i non capoluoghi del -9,2%. Analizzando le maggiori città italiane per popolazione, nel 2023 si sono verificate 115.030 transazioni, con una diminuzione del -11,9% rispetto al 2022. Contestualmente, le province hanno registrato una variazione del -10,3% rispetto all’anno precedente.
Ecco le variazioni specifiche per alcune città:
- Bari: -19,1%
- Bologna: -16,1%
- Roma: -14,4%
- Milano: -13,2%
- Firenze: -12,8%
- Padova: -12,7%
- Genova: -8,0%
- Torino: -7,8%
- Palermo: -5,2%
- Napoli: -4,4%
Questi dati riflettono la complessa dinamica del mercato immobiliare italiano nel 2023, con sfumature diverse nelle diverse regioni e città .
I prezzi delle case in Italia
Nel secondo semestre del 2023, il mercato immobiliare italiano ha mostrato variazioni contenute, con una media di +0,1% rispetto al primo semestre (H1 2023). L’andamento annuale è stato leggermente superiore, con una variazione media del +0,2%.
Questi dati riflettono la complessa dinamica del settore immobiliare, con cambiamenti modesti che si sono verificati nel corso dell’anno. Tuttavia, è importante notare che l’andamento dei prezzi è rimasto generalmente stabile.
Investimenti in italia 2024
Nel primo trimestre del 2024, l’Italia ha assistito a un incremento degli investimenti aziendali, con un volume di 1,8 miliardi di euro. Questo dato rappresenta un significativo aumento rispetto allo stesso periodo del 2023, con una differenza di circa 1 miliardo di euro.
All’inizio di quest’anno, la tendenza positiva degli investimenti, già evidenziata nel Q4 2023, sembra confermarsi. Ciò lascia presagire un cambiamento favorevole rispetto ai primi nove mesi dell’anno precedente.
L’Italia, nonostante l’aumento dei costi finanziari, si conferma un paese a basso rischio per gli investimenti nel primo trimestre del 2024. Gli investimenti aziendali hanno raggiunto un volume di 1,8 miliardi di euro, rappresentando un notevole incremento rispetto al 2023. Milano continua a essere la locomotiva per gli investimenti istituzionali.
L’orientamento nell’allocazione degli asset si è concentrato su immobili di base e asset di prestigio, con l’obiettivo di rispondere a una domanda sempre più articolata e basata sui principi ESG. Alla luce dei solidi fondamentali economici e di una politica monetaria che sembra tornare a essere più espansiva, il 2024 potrebbe segnare un punto di svolta per gli investimenti immobiliari, che potrebbero tornare a essere più vantaggiosi rispetto al mercato finanziario.” Queste sono le parole di Alessandro Lombardo, direttore commerciale del Gruppo Gabetti.
Dove si investe di più
Uffici
Analizzando le diverse categorie di asset nel settore immobiliare commerciale, emerge che gli uffici sono la scelta preferita degli investitori. Nel primo trimestre del 2024, gli investimenti in questo settore hanno raggiunto la cifra di 540 milioni di euro, rappresentando il 29% del totale degli investimenti. Questo volume è più che raddoppiato rispetto allo stesso periodo del 2023, quando gli investimenti erano di 173 milioni di euro.Milano, in particolare, ha registrato un take-up di 91.000 metri quadrati di spazi per uffici, con un leggero aumento del +1% rispetto al trimestre precedente.
Un’operazione rilevante è stata quella relativa a un edificio su misura di 15.000 metri quadrati nel cuore della zona di Porta Nuova, locato a un importante inquilino nel settore assicurativo. Roma, d’altra parte, ha subito una flessione fisiologica dopo il record storico raggiunto nel primo trimestre dell’anno scorso. Nel 2024, la città ha registrato un assorbimento di spazi per uffici pari a 31.800 metri quadrati. I canoni di locazione prime nel CBD (Central Business District) di Roma sono rimasti stabili rispetto al trimestre precedente, attestandosi a 510 €/mq/anno, mentre nella zona Eur sono rimasti stabili a 360 €/mq/anno. Anche i prime net yield nel CBD di entrambe le città sono rimasti costanti, con 4,75% per Roma e 4,25% per Milano.
Uso misto
Nel primo trimestre del 2024, il settore mixed-use nel mercato immobiliare italiano ha registrato un volume di investimenti di quasi 500 milioni di euro (pari al 27% del totale). Questo settore si posiziona al secondo posto, subito dopo gli uffici.
L’importante volume di investimenti è stato raggiunto attraverso l’acquisizione degli scali ferroviari Farini e San Cristoforo. Questi scali fanno parte del programma di rigenerazione urbana avviato dal Comune di Milano. L’operazione è di particolare rilevanza, rappresentando il deal più significativo in termini di volume investito nel corso del trimestre, con un totale di 489,5 milioni di euro.
Logistica
Nel primo trimestre del 2024, il settore logistico nel mercato immobiliare italiano ha registrato un volume di investimenti di circa 340 milioni di euro. Questo valore rappresenta il 19% del totale degli investimenti ed è in aumento del +28% rispetto allo stesso periodo del 2023.
La concentrazione delle operazioni in questa asset class è quasi esclusivamente nel Nord Italia. Questa area risulta attrattiva agli investitori per diversi motivi, tra cui la posizione geografica e una rete infrastrutturale avanzata. Gli investitori cercano spazi moderni e strategicamente posizionati per le loro attività logistiche.
Hospitality
Il settore dell’hospitality, pur posizionandosi leggermente al di sotto della logistica, ha registrato un volume complessivo di investimenti pari a 246 milioni di euro nel primo trimestre del 2024. Questo valore rappresenta il 14% del totale degli investimenti ed è superiore alla media degli ultimi 5 anni (220 milioni di euro).
Gli investitori continuano a puntare su questo settore, che ha dimostrato solidità anche dopo la pandemia. La domanda estera si è riattivata con la fine delle restrizioni. Nel corso degli ultimi anni, è diventato evidente che il comparto alberghiero deve riposizionarsi per soddisfare una domanda sempre più esclusiva ed esigente. Questo fenomeno ha caratterizzato le operazioni value-added e di rebranding nel corso del trimestre.
Residenziale
Il settore living nel mercato immobiliare italiano ha registrato un volume di investimenti di 90 milioni di euro nel primo trimestre del 2024. Nonostante il numero limitato di operazioni, questo settore ha visto contributi significativi da riconversioni di destinazione d’uso, passando da uffici a residenziale.
Le transazioni registrate si sono concentrate principalmente a Milano, che continua a essere al centro dell’interesse degli investitori. Nonostante il calo del volume rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, il settore mostra potenziale di crescita. La carenza di prodotto rispetto a una domanda sempre più crescente, sia nel build to rent che nel build to sell, insieme alle varie forme di residenzialità collettiva come student housing e senior housing, contribuisce a rendere questo settore interessante per gli investitori.
Retail
Nel primo trimestre del 2024, si osserva una leggera ripresa nel settore del commercio al dettaglio, con volumi pari a 66 milioni di euro (4% del totale).
Questa ripresa è guidata principalmente dalla grande distribuzione organizzata (GDO) e dai grandi magazzini. Per quanto riguarda la localizzazione, le aree più attive sono state il centro e il sud Italia.
